Jarenlang duizenden euro’s teveel huur betalen omdat je energielabel veel slechter is dan staat geregistreerd, maar amper een poot hebben om op te staan. Dat is wat veel huurders overkomt in Groningen. Maar welke rechten heb je eigenlijk als blijkt dat je jarenlang teveel huur hebt betaald?
“50 tot 150 euro teveel betaalden deze huurders. Iedere maand! En dat allemaal omdat het energielabel van geen kant klopte.” We zijn op bezoek bij Yoeri Delfstra van Robin Hood Renters Help. Hij helpt huurders in Groningen met hun gevecht tegen pandeigenaren die lange tijd teveel huur rekenden. Op het moment dat wij bij hem aanschuiven in zijn kantoor, krijgt hij net weer een stroom aan mails binnen waaruit blijkt dat een aantal van zijn cliënten een fikse huurverlaging tegemoet kan zien. Maar of ze ook met terugwerkende kracht de eerder teveel betaalde huur terugkrijgen, valt nog te bezien.
Huurverlaging vanaf start procedure
Hoe zit dat? De maximale huur die iemand aan je mag vragen voor een woning die valt onder de grens voor sociale huurwoningen (red: huurtoeslaggrens 2023: 808,06 euro) wordt voor een deel bepaald door het energielabel van een woning. Hoe hoger het label, hoe meer punten een woning krijgt op basis van het puntenstelsel in de wet en hoe hoger de huurprijs mag zijn.
Maar in het geval van een aantal appartementen op verschillende plekken in Groningen, klopte helemaal niets van het energielabel. Dat bleek uitspraken van de Huurcommissie, een instantie die kan oordelen of een huurprijs redelijk is.
Snap jij ook niks van je energielabel?
Heb jij ook twijfels over de juistheid van jouw energielabel? Neem dan contact op met ons en deel jouw ervaring!
Op basis van een uitspraak van de Huurcommissie in het voordeel van de huurder, kan een huurprijs worden verlaagd. In sommige gevallen met honderden euro’s per maand. Maar daarmee ben je er als huurder nog niet. “Het is niet zo dat je ook automatisch je geld terugkrijgt, als blijkt dat je ergens gewoond hebt waar de huur langere tijd te hoog was,” vertelt Delfstra. “De Huurcommissie kan in sommige gevallen alleen de huur verlagen vanaf het moment dat je bij hen een procedure bent gestart.” Maar die uitspraak zegt dan niets over de periode voordat de procedure is begonnen, toen huurders elke maand óók teveel overmaakten.
Op tijd naar de Huurcommissie
En er zitten nog meer addertjes onder het gras. Je moet als huurder ook op tijd naar de Huurcommissie gaan. Huurrechtadvocaat Birgit Gruppen, die op dit moment ook een zaak heeft lopen waarin twijfel bestaat over een energielabel, legt uit: “Als je een huurcontract voor onbepaalde tijd hebt, moet je binnen zes maanden nadat het huurcontract is ingegaan naar de Huurcommissie als je je huurprijs wilt laten toetsen.” De Huurcommissie kan in dat geval de huurprijs aanpassen met terugwerkende kracht, vanaf het begin van je huurcontract.
Na die zes maanden kun je alleen nog een verlaging van de huurprijs aanvragen op grond van een gebrek. “Een eventuele verandering gaat dan pas in vanaf het moment dat je bij de verhuurder geklaagd hebt,” zegt Gruppen. Een niet-kloppend energielabel kun je volgens de advocaat zien als een gebrek; je betaalt teveel huur en je hebt óók nog hogere energielasten dan je mocht verwachten toen je het huurcontract tekende. “Op basis daarvan kun je na die zes maanden dus nog wel huurverlaging aanvragen, maar niet meer met terugwerkende kracht vanaf het begin van de huur.”
Als je een tijdelijk huurcontract hebt, heb je als huurder wel iets langer de tijd om huur terug te vragen, legt Birgit uit. “Dan kun je tot zes maanden na afloop van het contract naar de Huurcommissie om de huurprijs te toetsen die je betaald hebt. Als blijkt dat deze prijs te hoog was, dan kun je aanspraak maken op terugbetaling van het verschil over de hele looptijd van het contract.”
De tekst gaat door onder het kader.
Naar de rechter
Huurders die er via de procedure bij de Huurcommissie niet uitkomen, kunnen nog naar de kantonrechter stappen, vertelt Guppen. Ook om een claim in te dienen als ze vinden dat ze schade hebben geleden door een verkeerd energielabel. Maar dat is een duurdere procedure die al snel kan oplopen tot 1000 euro, en dus is die stap is voor veel mensen groter dan die naar de Huurcommissie.
Bij Delfstra op kantoor wordt veel nagedacht over de vervolgstappen. Want hoe zorg je ervoor dat alle mensen die teveel hebben betaald, hun schade gecompenseerd krijgen? Als de huidige procedures eindigen zullen we in samenspraak met onze advocaten compensatie eisen van de verhuurder(s) die jarenlang te hoge huren hebben gerekend.”
