Aan zijn grijze koffietafel voerde boer André van Stralen 20 jaar geleden een belangrijk gesprek. Misschien wel zijn belangrijkste ooit. “Op de stoel waar jij nu zit,” zegt de nu 58-jarige melkveehouder met een kleine glimlach. “Daar zat de makelaar.” De vraag die op tafel ligt die middag: of Van Stralen zijn grond niet wil verkopen?

Het is net na de eeuwwisseling en er is gekte op de grondmarkt. Projectontwikkelaars azen op akkers om huizen te kunnen bouwen. Vastgoedmakelaars gaan namens de ontwikkelaars boer na boer af in de hoop hun land te kopen. En zo zit ook bij het melkveebedrijf van de Van Stralens een makelaar aan tafel.

De grond wordt gewild

Want hier in het Groene Hart bij Alphen aan den Rijn, hangen grote bouwplannen in de lucht. Bebouwen van de Gnephoekpolder en Vrouwgeestpolder, grote graslanden nabij de stad, is rond de eeuwwisseling zelfs ‘onvermijdelijk', zo schrijft het Leidsch Dagblad in 1995. En dus roepen Alphense raadsleden de gemeente op snel grond van boeren te kopen om er woningen te bouwen.

Dat soort berichten zet ook ontwikkelaars in beweging. Na de eeuwwisseling zijn ze behoorlijk actief op de grondmarkt, blijkt uit historische grondtransacties die Pointer en Cobouw opvragen. Kavels gaan als warme broodjes over de toonbank. In 2007 zelfs met een record, er wisselt bijna 600.000 vierkante meter grasland van eigenaar, dat is genoeg om zelfs voor 12.000 mensen huizen te bouwen.

Met grond heb je geld

Dat er goud geld valt te verdienen aan grond, misschien nog wel meer dan met zijn melk, leren André van Stralen en zijn broer ook op dat moment. “Er werden hier al wat stukjes grond verkocht in die tijd”, herinnert Van Stralen zich. De makelaars die in de Heimansbuurt rondliepen, een plukje huizen dat vanuit het noorden neerkijkt op de lager gelegen Vrouwgeestpolder en de Gnephoekpolder daarachter, klopten ook bij hem aan.

De vastgoedmakelaar houdt de Van Stralens een flinke zak geld voor. “Zo’n kans komt maar één keer in je leven voor”, zegt de boer hierover. Al laat de melkveehouder zich niet meteen inpakken door de grote jongens bij hem aan tafel. Twee jaar lang onderhandelen hij en zijn broer over de voorwaarden. Zoals een overeenkomst dat ze wel kunnen blijven boeren op de grond, zolang de woningbouw er niet is.

Pas in 2006 hebben ze een deal: voor 6,1 miljoen euro krijgen kopers zijn 19 hectare grasland. Dat is bijna alles wat hij heeft, alleen het terrein met de woning en stallen houden ze zelf. En de kopers betalen omgerekend een goede prijs van 32,50 euro per vierkante meter, plus een bonus als de gemeente het gebied binnen 30 jaar aanwijst als bouwlocatie. Dan krijgen de broers nog 20 euro per vierkante meter extra.

De broers hadden ook kunnen wachten tot de bouw echt doorgaat, misschien is de grond dan nóg meer waard. Maar André van Stralen knikt nee. “Ik vang liever iets als ik nog jong ben en de waarde in het bedrijf kan steken.” Het geld steekt hij weer in landbouwgrond verderop.

10 keer over de kop

En zo gaat het vaker. Een andere boer krijgt van Bouwfonds (later BPD) voor 40 hectare grond zelfs 40 euro per vierkante meter, plus ook twee tientjes extra als de woningen er daadwerkelijk mogen komen. Dat is tien keer zoveel als landbouwgrond in die regio en in die tijd eigenlijk waard is. Wageningen University Research (WUR) rekent op gemiddeld 6 euro per vierkante meter.

Ontwikkelaars doen het omdat de grond ‘warm’ is. Ze verwachten dat er ooit huizen komen waarmee ze de kosten kunnen terugverdienen én winst maken door te verkopen aan beleggers of particulieren.

Al is het óók een gok, zo blijkt. Want nu, 20 jaar later, zijn in de Gnephoek nog geen nieuwe woningen te bekennen. Van Stralen maait er nog steeds zijn graslanden en uit de vele slootjes vliegen nog altijd vogels op. Een leegstaande boerderij midden in de polder is over de jaren in verval geraakt.

Provincie is tegen

Hoe kan dit, waarom betaalden ontwikkelaars zo veel voor een stuk grond waar nog steeds niets staat? Onder meer door de provincie Zuid-Holland, die blijkt al jaren niet happig op plannen van de gemeente Alphen aan den Rijn om te bouwen in het Groene Hart. En omdat zij toestemming moet geven, stopt alles.

In 2020 stuurt de provincie een zoveelste afwijzende brief naar de gemeente. Volgens Zuid-Holland heeft Alphen aan den Rijn genoeg andere mogelijkheden voor woningbouw en is het tot zeker 2030 niet nodig om uit te wijken naar de polder. “Een bestemmingsplan [...] voor die tijd kan [..] niet op onze instemming rekenen.” De provincie zegt ook geen budget te hebben voor nieuwe wegen en bruggen naar het gebied.

En zelfs waterschap Rijnland is voorzichtig. Flinke delen van de polder zijn veengrond, slappe bodem om op te bouwen. Andere stukken liggen rond de vijf meter onder zeeniveau, ook niet ideaal. Alleen aan de randen van de polder is woningbouw een optie, daar waar een hoge dijk ligt, laat het waterschap weten. Bouwen op dit soort plekken kan wel duur uitvallen, waarschuwt Rijnland.

Gewaagde koop

Dus zijn boeren nu de lachende partij? De koop was niet gewaagd, zegt huidig adjunct-directeur planontwikkeling Gert-Jan ten Brinke van grondbank Rotij. Risico’s zijn er wel. “De kans is aanwezig dat het langer duurt dan we dachten. Als het vervolgens niets wordt met de plannen, dan moet je de grond afwaarderen.”

Ook is het de vraag of er betaalbare huizen kunnen komen. Want ontwikkelaars kochten bijna 20 jaar geleden grond met het idee er meer woningen in het duurdere segment te bouwen. Dit terwijl de regering nu aanstuurt op meer nieuwbouw in het betaalbare segment. Dus dat wringt.

Verhitte grondmarkt

Wat hier in Alphen aan den Rijn gebeurde, is tekenend voor de verhitte grondmarkt in de rest van Nederland. In 2006 wisselden er 40.000 bouwkavels van eigenaar, meldt het Kadaster. Zoveel is er sindsdien niet meer verhandeld: het aantal verhandelde kavels daalde naar minder dan 20.000 in 2022. “Tussen 2005 en 2008 wilde iedereen grond kopen. Anders hoorde je er niet bij”, zei de directeur van een ontwikkelpartij in 2020 tegen Cobouw.

Na deze verhitte jaren wordt het stiller op de grondmarkt. In de Gnephoek verhandelen kleine en grote partijen nog wel wat grond. Maar de grootste drukte is voorbij.



Met ruim 70 procent van de Gnephoek in hun bezit hebben ontwikkelaars duidelijk voet aan de grond weten te krijgen. Op de kaart is dat goed te zien. De bovenste lichtgroene lapjes grond zijn de percelen die boer Van Stralen in 2007 verkocht. Alle andere groene percelen vallen geheel onder BPD. Rood is van verzekeraar ASR die vooral grond met een agrarische bestemming bezit. Blauw is van de bouwer VolkerWessels. Een kleine reep gele grond is van de gemeente. De grijze vlakjes zijn particulieren zoals boeren

Lobby voor drijvende woningen

Nu ontwikkelaars de grond hebben willen ze ook bouwen. En dus begint er een serieuze lobby om toch vooral hier een grote wijk neer te zetten. De vereniging van projectontwikkelaars Neprom stipte vorig jaar in een rapport de Gnephoek aan als een kansrijk buitengebied voor wel 10.000 woningen. Grondeigenaren BPD, AM, VolkerWessels en Omme de Groot zouden die ‘op korte termijn’ kunnen leveren. Ze omarmen de hoge grondwaterstand in de polder juist met ruimte voor waterberging in het gebied, drijvende woningen en ‘stoere stadswoningen aan het water’.

Ook de lokale politiek lobbyt mee, en zelfs Kamerleden in Den Haag gaan met het verhaal van ontwikkelaars aan de slag. Een motie van Daniël Koerhuis (VVD) in 2021 zet een paar jaar later de landelijke politiek in beweging.

Wethouder bemiddelde voor grondboeren

Dat politiek en bedrijfsleven hier soms dicht bij elkaar komen, is te zien aan Gerard van As. Hij was toen één van de makelaars die bemiddelde namens die projectontwikkelaars. Nu is hij wethouder Ruimtelijke Ordening van Alphen aan den Rijn. Destijds schoof ook hij aan bij de grijze koffietafel bij boer Van Stralen, maar boekte geen succes. “Wij waren toen al in gesprek met een andere makelaar”, zegt de melkveehouder.

Van As bestierde niet een, maar twee vastgoedpraktijken in Alphen aan den Rijn. Dat was kort nadat hij aftrad als VVD-wethouder Ruimtelijke Ordening (1982-1993). De bedrijven bleven actief totdat hij terugkeerde naar de gemeenteraad in 2010. Een paar jaar later startte hij zijn tweede termijn als wethouder, namens de partij Nieuw Elan. Geeft dat verstrengelde belangen? Van As laat ons weten één marktpartij te hebben geadviseerd in de Gnephoek, maar verder vooral op landelijk niveau te hebben bemiddeld. Zijn verleden is “zeker niet” verweven met zijn politieke werkzaamheden nu.

Wel staat Van As nog steeds aan dezelfde kant als de ontwikkelaars als het gaat om het ontwikkelen van de polder. De bouwlocaties binnen de stad raken op, maar aan de stadsranden zoals de Gnephoekpolder kunnen ze zo beginnen met het bouwen van 10.000 woningen, luidt het mantra van de wethouder. De stad met 74.000 bewoners dreigt anders “op slot” te raken, zegt hij in vergaderingen en in de media. Zie ook zijn toelichting in deze uitzending van Pointer "Waar gaan we bouwen", over de Gnephoek.

Oud-Deltacommissaris komt polderen

Nu ook de Tweede Kamer wil laten uitzoeken of er gebouwd kan worden, gaat in 2021 minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) poolshoogte nemen bij de patstelling in de polder. Want gemeente en provincie zijn het nog steeds oneens. De lobby van politici en ontwikkelaars is tot nu toe geslaagd: er wordt op hoog niveau serieus gekeken naar hun bouwplannen. En De Jonge neemt een bekende zet: hij roept de hulp in van voormalig Deltacommissaris Wim Kuijken om een onafhankelijk advies te geven over de Gnephoekpolder.

Oktober vorig jaar komt dan dat advies. Kuijken geeft vier scenario’s. Van niets bouwen tot zo’n 9.000 huizen bouwen zoals de gemeente wil. Een middenscenario van 5.500 woningen heeft zijn “persoonlijke voorkeur”. Dat is muziek in de oren van Hugo de Jonge, die ook vooral snel veel huizen wil bijbouwen. Hij dringt bij de gemeente aan om het voorkeursscenario te onderzoeken zodat nog dit jaar de kogel door de kerk kan.

Opmerkelijk, zegt hoogleraar bestuurskunde aan de Radboud Universiteit Michiel de Vries. Vooral dat Kuijken zijn standpunt onderbouwt als een persoonlijke opvatting. “Kijk, oorspronkelijk waren er twee scenario’s. Bouwen, en niet bouwen. Hij denkt, laat ik slim doen en er twee toevoegen.” Mensen kiezen vaak voor het middelste, meest redelijke scenario. “Daarmee kun je dus bouwen.”

Inderdaad, hij heeft gepolderd, geeft de oud-Deltacommissaris toe bij een afspraak midden in het gebied. Maar met goede reden. “Ze zaten in een patstelling”, zegt hij en zet grote ogen op. “Al heel lang.” En dus besloot Kuijken met scenario’s bestuurders te helpen. De 9.000 woningen van de gemeente gaan wel ver, zegt hij. Maar een tussenweg van zo'n 5.500 huizen ziet hij wel zitten.



In de video hieronder vragen we Wim Kuijken hoe hij hiertoe is gekomen. De tekst gaat door onder de video.

Geld bijleggen

De grond van melkveehouder Van Stralen valt buiten dit voorkeursgebied. Een verloren zaak voor de ontwikkelaars? Ten Brinke blijft optimistisch. “De grond van Rotij zit niet in de eerste fase, nee. Maar ik verwacht wel dat op de langere termijn het gebied wordt ingevuld. Mijn ervaring leert dat visies kunnen veranderen.”

Om de boel een laatste duwtje in die richting te geven, stemmen de andere grondboeren in de polder in met het meebetalen aan een ‘haalbaarheidsonderzoek’ naar het voorkeursscenario. Ze leggen 365.000 euro bij, staat in een nog te tekenen intentieovereenkomst. De gemeente (die zo’n 6 procent van de grond bezit) betaalt voor dit onderzoek al 750.000 euro. Oud-raadslid Harre van der Nat (SP) zucht geërgerd. “Schandalig vind ik dat. Zo zet je de poort open voor inmenging van bedrijven.”

De provincie komt nog voor zomer 2023 met een oordeel over deze haalbaarheidsonderzoeken en het uitgewerkte ‘Masterplan Gnephoek’. En ook minister De Jonge kan zijn eindoordeel geven. Hij kan dankzij een nieuwe wet 'Versterking regie Volkshuisvesting' zelfs de provincie passeren. Daardoor spreekt de minister in de uitzending van Pointer al vol zelfvertrouwen. “Er wordt gebouwd.”

De boer vangt, nu met zonnepanelen

Dus gaat het dan echt gebeuren? Of ligt over 10 jaar Van Stralens land er nog steeds hetzelfde bij? De grijze koffietafel, de stallen, de in verval geraakte opslagplaats en zelfs de akkers? Na bijna 20 jaar heeft nog niets moeten wijken voor woningbouwplannen. Voor hem is het een goede deal geweest 20 jaar geleden, lacht Van Stralen. Met de voorwaarden in de akte slaan ze een slaatje uit ieder mogelijk scenario.

Ook als er niet gebouwd gaat worden. Als de ontwikkelaars van de grond af willen zijn ze verplicht om dat als eerste bij hem aan te bieden. Er hangt wel een tijdslimiet aan die regeling: 30 jaar, net als aan de nabetalingsregeling. Na 2037 vervallen de verplichtingen voor de kopers. “Maar als de bouw definitief niet doorgaat willen ze vast voor die tijd van de grond af.”

Wat levert hem dan uiteindelijk meer op, wel of geen woningbouw op zijn grond? De boer haalt zijn schouders op. “Mij maakt het niet uit. In beide gevallen vangen we.” Het deert hem niet zo dat het bedrijf misschien moet verkassen als hun polder ooit bebouwd wordt. De melkveehouder die al decennia dezelfde weilanden maait, houdt het hoofd koel. “Voordat er echt gebouwd wordt zal het nog 10 jaar duren. Ik denk dat ik mijn tijd wel uitzing hier. En misschien verhuizen we.”

Want de geschiedenis lijkt zich te herhalen. Op nieuwe gronden die hij aankocht, willen partijen nu zonnepanelen plaatsen. En ook dat loont voor Van Stralen: “Ik krijg dan uit de huur drie keer meer dan het land oplevert aan voer.” En het is een teken. De woningbouw trekt zijn kant op, energiebedrijven komen eraan. Milieuregels worden strenger.

Van Stralen ziet zijn mogelijkheden slinken. “Ik hoor dat het goed boeren is in Zweden”, zegt hij nuchter aan de keukentafel. “En de grond is er goedkoop.”