“We hebben een gat in de muur geboord om aan te tonen dat er geen isolatie in de muur zit”, zegt Marcel Top terwijl hij een boorgat in de binnenmuur van zijn huurwoning aanwijst. We spreken Marcel in ons onderzoek naar energielabels. Hij is één van de Groningse huurders die al jaren te veel huur betaalt, vanwege een verkeerd energielabel op zijn woning.

Marcels woning heeft officieel label A, maar zou volgens het oordeel van een onafhankelijk expert eigenlijk label G moeten hebben. Het energielabel speelt bij sociale huurwoningen een grote rol in de maximale huur die een huurder mag vragen: hoe beter het energielabel, hoe hoger de huur. Hierdooris Marcels huur maandelijks zo’n 160 euro te hoog. Hij woont er al 6 jaar, dus een snelle rekensom leert ons dat hij al zeker 11.000 euro te veel heeft betaald door het foute label.

Honderden verkeerde labels

Marcel is niet de enige. Yoeri Delfstra, eigenaar van juridisch adviesbureau Robin Hood Renters Help, doet al jaren onderzoek naar foute labels in Groningen. Yoeri helpt huurders om aan te tonen dat hun label niet klopt. Ook helpt hij ze om huurverlaging af te dwingen via de Huurcommissie, een instantie die geschillen tussen huurders en verhuurders beslecht.

Uit onderzoek van de Huurcommissie blijkt inmiddels dat het energielabel bij zeker 507 Groningse appartementen niet klopt. Het gaat om A, A+ en A++-labels (heel energiezuinig), die eigenlijk D, E, F of zelfs G-labels (veel minder energiezuinig) zouden moeten zijn. Volgens een onafhankelijke energielabelexpert die we spraken, kunnen zulke grote verschillen bijna geen toeval zijn.

In deze appartementen komt Yoeri de gekste dingen tegen. “Zonnepanelen die in mindere mate aanwezig zijn dan is opgeschreven, isolatie die er niet is terwijl die wel op het label staat, of er staat een beter type beglazing vermeld dan er daadwerkelijk is.” Bij één appartement zag Yoeri zelfs dat er een warmtepomp aanwezig was, en die stond ook op het energielabel , maar hij was helemaal niet aangesloten.

Verantwoordelijk inspecteur

Dat veel Groningse labels niet kloppen, is duidelijk. Maar wie is daar nou verantwoordelijk voor? Van de 507 foute labels zijn er 505 afgegeven door één en dezelfde inspecteur. We bellen hem. Hij zegt geen idee te hebben hoe het kan dat zoveel labels van zijn hand verkeerd zijn. “Ik heb gewoon mijn werk gedaan op basis van de mij verstrekte informatie en de door mij geconstateerde zaken ter plaatse”, stelt hij.

De ‘verstrekte informatie’ kreeg de inspecteur van vastgoedpartijen, verhuurders, die hem opdracht gaven voor het registreren van labels. Maar, zegt de inspecteur: “Achteraf blijkt dat bepaalde afspraken die zwart op wit staan, niet zijn uitgevoerd.” Aan de telefoon wil hij niet zeggen om wat voor soort afspraken het gaat en waarom hij daar energielabels op baseerde, terwijl hij volgens de regels alleen zou moeten kijken naar de situatie ter plaatse.

Uit schriftelijke communicatie tussen Yoeri en de inspecteur wordt duidelijk dat het bijvoorbeeld gaat om een afspraak tussen een vastgoedpartij en de inspecteur over zonnepanelen op een pand. De zonnepanelen lagen er nog niet, maar zouden er wel komen, en de inspecteur zou ze vast meenemen in de berekening van het energielabel. Vervolgens werden de panelen alleen nooit geplaatst.

Vastgoedbedrijven

Tijd om vragen te stellen aan de verhuurders die volgens de inspecteur afspraken niet zijn nagekomen. Ons pad leidt naar Pronkjewail: een investeringsmaatschappij die veel van de ‘verdachte’ panden in bezit heeft of had. Pronkjewail was eigenaar van zeker drie van de appartementencomplexen waarover de Huurcommissie al heeft geoordeeld dat de energielabels niet kloppen.

We spreken Harry Kuiper, de financiële man achter Pronkjewail. Ook hij kan niet verklaren hoe de verkeerde labels op de panden terecht zijn gekomen. Volgens Harry heeft Pronkjewail de betreffende gebouwen ‘laten renoveren door aannemers’. Daarbij heeft de vastgoedpartij opdracht gegeven om de panden op te leveren met een bepaald energielabel. Dat de werkelijke staat van de panden uiteindelijk niet matcht met het afgegeven label, valt Pronkjewail volgens Harry niet aan te rekenen.

In de zaken waarover de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, had Pronkjewail de mogelijkheid om stukken in te brengen waaruit blijkt dat de energielabels wél kloppen. “Alle stukken die ons ter beschikking stonden, hebben we aangeleverd”, zegt Harry daarover. Maar in de uitspraken van de Huurcommissie is te lezen dat bewijs voor de juistheid van de labels ontbreekt in de dossiers. Wat voor informatie Pronkjewail dan wel heeft aangeleverd, weet Harry niet. “Dat gaat meestal via de advocaat.”

Miljoenenschade

Hoe de foute labels op de panden terechtgekomen zijn, blijft vooralsnog dus een raadsel. Terwijl de totale schadelast enorm is. Wetende dat huurders van alle 505 appartementen met verkeerde labels al jaren tussen de 100 en 200 euro per maand te veel huur betalen, loopt de totale schade in de miljoenen.

Bovendien zijn sommige panden inmiddels alweer verkocht, met verkeerde labels en al. Zo kocht investeringspartij Anders Invest twee panden van Pronkjewail voor tientallen miljoenen euro’s. Die kan het bedrijf, vanwege de foute energielabels, voor veel minder geld verhuren dan vooraf verwacht. Van Johan Renselaar, directeur van Anders Invest, horen we dat een van de panden na de verkoop maar liefst 7 tot 8 miljoen euro minder waard bleek te zijn door de foute energielabels.

Inspecteur weer aan het werk

Zowel huurders als nieuwe verhuurders hebben dus geld verloren. Maar neemt er eigenlijk iemand verantwoordelijkheid voor dit alles? Daar lijkt het tot nu toe niet op. De inspecteur die de foute labels af heeft gegeven, was, zo blijkt uit ons onderzoek, jaren geleden al in het vizier van instanties die toezicht houden op energielabels. Toch werden de foute labels nooit uit het systeem gehaald en zitten ze nog steeds op de panden. Steeds als er nieuwe huurders inkomen, kan de huurprijs dus opnieuw op de foute labels worden gebaseerd.

Verschillende certificeringsorganisaties waarbij de inspecteur aangesloten was, zegden de samenwerking met hem op in het verleden. Toch kon de inspecteur zich steeds weer bij een andere organisatie aansluiten. Zo meldde hij zich in 2022 weer aan bij certificerende instelling KIWA. Voorlopig kan hij dus zelfs weer nieuwe labels afgeven.

Schade nog niet vergoed

Ook de verhuurders die betrokken zijn, hebben tot op heden geen volledige verantwoordelijkheid genomen. De huren van huurders die een zaak hebben aangespannen bij de Huurcommissie, zijn in sommige gevallen verlaagd door de (nieuwe) eigenaren. Bij andere panden is de uitspraak over huurverlaging nog niet definitief of loopt er nog een beroep tegen de uitspraak.

Om juridische redenen kunnen huurders, afgezien van de huurverlaging, ook niet al de eerder te veel betaalde huur met terugwerkende kracht terugvragen. Pronkjewail is inmiddels wel in overleg met Yoeri van Robin Hood, over een coulanceregeling om huurders met terugwerkende kracht te compenseren. Maar zoals het er nu uitziet, krijgen huurders niet het volledige te veel betaalde bedrag terug.

Ondertussen wacht Yoeri de komende tijd op nog meer uitspraken van de Huurcommissie, over foute labels op nog meer appartementen. “Ik denk dat het 702 woningen in Groningen betreft”, zegt hij. “Een gigantische hoeveelheid.”

En de investeerders die de gebouwen met verkeerde labels als kat in de zak kochten? Die hadden volgens Harry maar beter op moeten letten bij de aankoop van de panden. Voor de juridische stappen die bijvoorbeeld Anders Invest overweegt te ondernemen tegen Pronkjewail, is hij niet zo bang. “Als de koper zich benadeeld voelt, zullen juristen bekijken of het klopt. Maar over het algemeen zijn koopcontracten tussen partijen vrij waterdicht.”