“Een mooie nieuwe wijk aan de overkant. Duurzaam, met groene daken: dat is wel een optie dachten we.” Chanine, die samen met haar vriend Tim een woning zoekt, werpt een blik op het kale bouwterrein aan de overkant van het Utrechtse Merwedekanaal. Even verderop rijzen de eerste woontorens van de Wilhelminawerf, een wijk binnen de Merwedekanaalzone waar duizenden nieuwbouwwoningen staan gepland.

Duur prijskaartje

Utrecht bouwt volop woningen, want wonen in de Domstad is populair en de woningnood is hoog. In de nieuwbouwwijk Merwedekanaalzone moeten zo’n 6 tot 10 duizend huur- en koopwoningen komen voor starters, gezinnen, ouderen en alleenstaanden, zo belooft de gemeente Utrecht. Een mooie kans, dachten Chanine en Tim, om daar een eerste huis te kopen. Maar toen de eerste prijzen bekend werden, bleek het wonen in deze duurzame nieuwbouwwijk niet voor hen weggelegd.

“Een appartementje met twee kamers van ongeveer 60 vierkante meter voor 375 duizend euro”, zegt Chanine over de eerste koopwoningen die online stonden. “Of 6 of 7 ton voor een woning met wat meer slaapkamers”, vult Tim aan. “Onbetaalbaar. Zoveel geld kunnen we helemaal niet lenen.”

Chanine en Tim, die we spreken voor ons onderzoek naar de woningnood, zijn niet de enigen met een modaal inkomen voor wie het bijna onmogelijk is om een betaalbare woning te vinden. Ze verdienen te veel voor sociale huur, en zijn overgeleverd aan de vrije markt waar de prijzen hoog zijn.

“Er zit echt een gat”, zegt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft) over het woningaanbod voor mensen met een middeninkomen, zoals docenten, politieagenten, verpleegkundigen en brandweermannen. “Het is beleidsmatig zo georganiseerd dat je bij 40 duizend euro (jaarlijks inkomen, red.) de vrije markt opgaat. En dan is er plotseling niks meer te vinden. Dat is heel slecht.”

Onaangenaam verrast

Niet alleen betaalbare koopwoningen zijn een prioriteit, volgens Boelhouwer is het aanbod van huur voor de middeninkomensgroepen ook belangrijk. En juist daar ging het mis bij de ontwikkeling van de Wilhelminawerf, de wijk die als eerste is opgeleverd binnen de Merwedekanaalzone.

De gemeente dacht heldere afspraken te hebben gemaakt over de prijzen met KondorWessels, dat valt onder de vleugels van projectontwikkelaar VolkerWessels. Maar volgens de projectontwikkelaar zouden er helemaal geen bindende afspraken gemaakt zijn.

Uiteindelijk vallen de huurprijzen zo’n 15 procent hoger uit dan eerder aangekondigd door de ontwikkelaar, melden partijen in een unaniem aangenomen motie ingediend door gemeenteraadslid Bülent Isik (PvdA). En met die prijsstijging is Utrecht niet blij.

“We starten een juridische procedure tegen de ontwikkelaar, want we hebben naar onze mening duidelijke afspraken gemaakt over de huurprijzen en de huurprijsontwikkeling”, zegt wethouder Wonen Kees Diepeveen (GroenLinks). “Wij zijn onaangenaam verrast dat deze ontwikkelaar zich daar in de praktijk niet aan houdt.”

‘Amateuristisch’

Duidelijke afspraken maken over de huur en toch een partij voor de rechter dagen, dat klinkt tegenstrijdig. “Dat vinden wij ook”, reageert wethouder Diepeveen. “De ontwikkelaar heeft ons een brief gestuurd. Daarin stonden afspraken over het huurprijsniveau, de huurprijsontwikkeling. De ontwikkelaar zegt nu dat dit niet juridisch bindend bedoeld is, maar gewoon als een informatieve mededeling en niet als een afspraak. Maar wij zeggen: er staat wel degelijk ‘afspraken’ boven, dus wat kan het anders zijn dan een afspraak?”

Projectontwikkelaar VolkerWessels laat weten dat ze gesprekken voert met de gemeente en verder niet wil reageren. Toch rijst de vraag hoe het zover heeft kunnen komen dat de gemeente genoodzaakt is om een projectontwikkelaar aan te klagen. Een gemeente die talrijke nieuwbouwprojecten uit de grond stampt, zou horen te weten dat dit je dit soort prijsafspraken juridisch goed dient dicht te timmeren. “Dat ben ik met u eens”, zegt Diepeveen. Desondanks blijft hij erbij dat er duidelijke afspraken zijn gemaakt.

“Naïef, onkundig en amateuristisch”, noemt Bülent Isik het. Als PvdA-raadslid zet hij zich al jarenlang in voor betaalbare woningen in de stad. “Ontwikkelaars zoeken de grenzen op om maximaal rendement te halen. Dan moet je zorgen dat je elke afspraak die je met elkaar maakt, vastlegt.”

Ook hoogleraar Boelhouwer is verbaasd. “Heel merkwaardig”, reageert hij op de gang van zaken van de Wilhelminawerf. “Dit is niet de bedoeling", zegt Boelhouwer. "Want als het te duur wordt, dan is het voor de mensen met een middeninkomen niet meer bereikbaar en schiet het zijn doel voorbij.”

Peperduur

Dat het uiterst lastig is om een betaalbare woning te vinden, weet ook Marieke die zzp’er is. Ze betaalt met haar maandelijkse 1100 euro meer huur dan haar lief is. En dat wettelijk is toegestaan. Daar komt ze achter wanneer ze haar woning laat narekenen door het Huurteam, die een puntensysteem hanteert. Ze betaalt meer dan het dubbele. “Ik dacht: het is wel erg veel geld voor zo’n kleine woning. Maar dat het zóveel meer was, had ik niet verwacht.”

Marieke wil graag wat minder duur wonen, maar ze heeft het gevoel dat ze helemaal klem zit op de woningmarkt. “Ik heb niet echt een keuze, waar moet ik anders naartoe?” Wel kijkt ze naar beschikbare huur en koop, ook naar nieuwbouw, maar tot nu zonder succes. “Alleen de peperdure appartementen blijven over”, zegt ze.

Utrecht wil juist zzp’ers als Marieke, leraren en anderen met een modaal inkomen tegemoetkomen. Bouwen is hard nodig om de woningnood te verminderen. Alleen zijn prijsstijgingen van woningen een enorm dilemma om het betaalbaar te houden.

Van de vier grote steden stegen de prijzen van koopwoningen met 9,4 procent afgelopen jaar het meest in de Domstad, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster.

“In de stad Utrecht is op zich ruimte om te bouwen. Alleen is het probleem dat het peperduur is”, zegt hoogleraar Boelhouwer. “Kijk naar de nieuwbouw in de Merwedekanaalzone, daar staan fabrieken die onteigend moeten worden, er heeft grondspeculatie plaatsgevonden. Dat maakt het hartstikke duur.”

Boelhouwer is er dan ook voorstander van om niet alleen binnenstedelijk te bouwen, maar ook uit te wijken naar de rand. “Je moet niet alle kaarten zetten op enorm dure, binnenstedelijke woningbouw. Je moet ook aan de rand bouwen. Er is hier een polder, daar kunnen ze 15 duizend woningen neerzetten, dat is veel goedkoper.”

“We zijn er druk mee bezig en iedere dag zetten we weer stapjes”, zegt wethouder Diepeveen. “Ik verwacht dat als we de bouwproductie volhouden, van 3 duizend per jaar of 60 duizend de komende 20 jaar, dan verwacht ik dat over 10, 15 jaar de mensen op een heerlijk plekje kunnen wonen in de stad.”

Voor Chanine en Tim komen die huizen waarschijnlijk te laat. Zij willen nu groter wonen en zoeken een eengezinswoning met minstens twee slaapkamers. “Met beiden een modaal inkomen zou je denken dat het moet lukken in Utrecht”, zegt Tim. Maar hun zoektocht boekte tot dusver geen succes. “Als wij zeggen, we zoeken een huis, dan lachen mensen ons een beetje uit. Zo van: succes ermee.”

Onze uitzending ‘Een hopeloze huizenjacht’ is maandagavond 26 april om 22:15u op NPO2.