Geen beweging in te krijgen: de woningmarkt tijdens de Tweede Wereldoorlog zit muurvast. Nederlanders hebben enorme spaartegoeden – vaak contant geld – opgepot, maar kunnen dat niet uitgeven op een woningmarkt waar te weinig beschikbaar is. Om woekerprijzen voor de spaarzame panden te voorkomen, stelt de overheid maximum prijsstijgingen in. Voor zowel makelaars als kopers barre tijden, in een periode die al weinig reden voor vreugde geeft.

De Duitse bezetters bedenken een plan. Voordat de grootschalige moord op miljoenen Joden begint, moeten al hun bezittingen (inclusief vastgoed) worden geliquideerd. De inkomsten van die verkopen dragen bij aan de oorlogsuitgaven. Het is de boekhoudkundige eerste stap in de holocaust.

Al het Joodse vastgoed moet vanaf 11 augustus 1941 worden geregistreerd in de Niederländische Grundstücksverwaltung (NGV), oftewel de Nederlandse Administratie van Onroerende Goederen. Na doorverkoop wordt de transactie geadministreerd in de zogeheten Verkaufsbücher.

Volgens die administratie wordt tijdens de oorlogsjaren voor 99.331.400 gulden aan Joods onroerend goed geroofd en verkocht. Omgerekend naar hedendaagse valuta is dat ruim 580 miljoen euro. Een gigantisch bedrag waar veel vuile handen aan hebben gezeten. Wie hebben tijdens de oorlogsjaren geprofiteerd van deze roofhandel? En is daar achteraf ook verantwoording voor afgelegd?

De bezetters

De winst van deze transacties vloeit naar organisaties zoals de beruchte roofbank Lippmann, Rosenthal en Co (Liro), gevestigd aan de Sarphatistraat 55 in Amsterdam. Een plakkaat op de voorgevel van het gebouw herinnert nog altijd aan de 'stelselmatige beroving van de Joodse bevolking van al haar aardse bezittingen'.

Na aftrek van kosten (zoals afbetaling van bestaande hypotheek en kosten voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek) leveren de geroofde panden 44.574.035 gulden (zo'n 260 miljoen euro) op. Ironisch genoeg betalen de Joden indirect mee aan hun eigen vervolging. Van de winst worden namelijk anti-Joodse maatregelen gefinancierd, zoals kamp Westerbork en treintransport naar andere kampen. In 2019 heeft de NS een bedrag van zo’n 50 miljoen euro uitgetrokken als compensatie aan de Joodse gemeenschap voor het transport dat zij hebben uitgevoerd.

Kopers

Het tekort op de woningmarkt in WOII wordt aangevuld met duizenden voormalige Joodse panden. Kopers krijgen vaak spotgoedkope woningen, bedrijfspanden en grond aangeboden voor prijzen die te mooi lijken om waar te zijn. Het Nationaal Archief en het Kadaster hebben berekend dat woningen voor 35 tot 40 procent van de WOZ-waarde zijn verkocht.

Kon men weten dat het hier om geroofd vastgoed gaat? Volgens de Raad voor het Rechtsherstel zijn verkopers op zijn minst nalatig geweest in het controleren van de rechtmatigheid van deze transacties. Veel panden zijn aangeboden via makelaarskantoren die erom bekend staan dat zij voormalig Joods vastgoed aanbieden. Daarnaast is het via het Kadaster altijd na te gaan wie de voormalige eigenaar is.

Na de bevrijding van Nederland en de terugkeer van Joden die de oorlog hebben overleefd, treedt het naoorlogs rechtsherstel in werking. De oorspronkelijke eigenaren van de woningen kunnen hun bezittingen terug claimen. Dat is niet in alle gevallen gebeurd: vaak waren er geen personen meer die zo’n claim kunnen indienen. In die gevallen zijn de kopers van panden en grond goed weggekomen.

Makelaars en tussenhandelaren

Veel woningen worden tijdens de oorlog via zogeheten dubbeltransport verhandeld. Een woning wisselt op dezelfde dag tweemaal van eigenaar. De makelaar verkoopt via een anoniem tussenpersoon de woning aan de uiteindelijke eigenaar. De woning stijgt tussen deze twee transacties flink in waarde, en de tussenhandelaar steekt het verschil in eigen zak.

Makelaars verdienen doorgaans 2 procent van elke koopsom die zij afspreken: een totale winst van 1.986.628 gulden in oorlogstijd, wat neerkomt op ruim 11 miljoen euro. Maar dat is slechts een minimum bedrag. Veel transacties verlopen via dubbeltransport, en daarbij worden grote bedragen zwart betaald.

Uit de boekhouding van Amsterdamse notarissen wordt duidelijk dat zo'n 40 procent van het vastgoed via tussenhandelaren wordt verkocht. In die regio wordt voor 4.986.518 gulden (29 miljoen euro) aan waardevermeerdering gecreëerd.

"De makelaars zijn na de oorlog eigenlijk met fluwelen handschoenen aangepakt", concludeert onderzoeker Raymund Schütz van de Vrije Universiteit. Een bekend voorbeeld is de vervolging van de notoire makelaar Johannes Petrus Everout. Slechts een paar dagen na het oprichten van de Niederländische Grundstücksverwaltung biedt hij zijn diensten aan om Joods onroerend goed door te verkopen. Everout is verantwoordelijk voor 1.905 transacties in de Verkaufsbücher.

Na de oorlog wordt hij tot twaalf jaar celstraf veroordeeld. In 1948 wordt Everout naar het huis van bewaring in Leeuwarden gebracht, en slechts twee jaar later komt hij alweer op vrije voeten. Volgens Schütz heeft Everout zich daarna weer in Amsterdam gevestigd als bedrijfseconomisch adviseur.

Notarissen

"Notarissen vormden echt een cruciale schakel bij de roof van Joods vastgoed", zegt onderzoeker Raymund Schütz. In 2016 schrijft hij zijn proefschrift Kille Mist over de rol van het notariaat tijdens de oorlog. Daarin beschrijft hij uitvoerig hoe de verkoop van onteigende panden wordt gelegaliseerd.

Notarissen krijgen per transactie een honorarium uitbetaald, maar worden in enkele gevallen onder tafel betaald. Van de Rotterdamse notaris E.J.M. de Kat is bijvoorbeeld bekend dat hij heeft meegeholpen aan het opzetten en verzwijgen van dubbeltransport. De ontdekking van zijn persoonlijke administratie in 2002 heeft de rol van de notarissen tijdens de oorlog aan het licht gebracht.

De notariskosten zijn (volgens een voorzichtige schatting) zo'n 60 gulden per transactie. De Verkaufsbücher had oorspronkelijk 8.380 transacties. Daarmee kom je uit op 502.800 gulden (2,9 miljoen euro) aan honorarium voor enkel de eerste verkopen. Daarbij zijn de notariskosten voor dubbelverkoop en zwart betaalde bedragen niet eens meegerekend. Mogelijk is dat bedrag nog eens twee of driemaal hoger.

Na de oorlog is van slechts 101 van de 855 notarissen onderzocht of zij hebben meegeholpen met het liquideren van Joods onroerend goed. Uiteindelijk zijn 61 notarissen schuldig bevonden. In de Verkaufsbücher komen 39 namen van foute notarissen voor.

De straffen zijn over het algemeen mild: twintig notarissen zijn uit hun ambt gezet, maar die straf wordt in enkele gevallen na een paar jaar weer teruggedraaid. Daarnaast komt het notariaat na lang onderhandelen een vrijwillige restitutieregeling overeen met het ministerie van Justitie. Als blijk van goede wil zouden notarissen die hebben meegeholpen aan doorverkoop van Joodse panden 60 procent van hun inkomsten terugstorten. Dat levert in totaal 456.000 gulden (2,6 miljoen euro) op.

Notarissen hebben zich zelden bij de NSB aangesloten. Hun medewerking wordt vooral gemotiveerd door hun 'lijdelijkheid'. Dat betekent dat een notaris een transactie alleen weigert uit te voeren als die in strijd is met de wet. Aangezien sinds 1940 de regelgeving van de bezetter geldt, houden notarissen zich daar ook aan. Over ethische of morele codes maken notarissen zich tijdens de oorlog zelden druk.

In verzet komen was voor weinig notarissen een optie, weet Sebastiaan Roes, hoogleraar Notarieel Recht aan de Radboud Universiteit Nijmegen. "Dienst weigeren kwam in de meeste notarissen niet op. Als notaris was je simpelweg penvoerder van de betrokken partijen, was destijds het idee. Je kreeg de opdracht een transactie te doen, die voerde je uit. Met de blik van nu is dit natuurlijk een gênante geschiedenis."

De huidige voorman van het Nederlandse notariaat, KNB-voorzitter Nick van Buitenen, noemde de opstelling van de notarissen eerder bij Follow the Money 'onthutsend en beschamend'. Van Buitenen: "Maar dit was wel in lijn met hoe men destijds over de rol van het notariaat dacht. Een lijdelijke rol, zonder ruimte voor het eigen geweten. We kunnen ons dat nu moeilijk voorstellen, maar dat was toen geen echte discussie."

Volgens Raymund Schütz is dat te makkelijk. Hij wijst erop dat er wel degelijk discussie was: zo was er een klein aantal 'ethische' notarissen, die de dubbeltransporten weigerden uit te voeren en waren er ook notarissen betrokken bij het verzet. Daarnaast zagen meer ondernemende notarissen in de lijdelijkheid een excuus om geld te verdienen. En je had het bestuur van de Broederschap, dat haar leden opriep een lijdelijke houding aan te nemen en aktes te laten passeren zonder vragen te stellen. "In 1941 waren er al notarissen die protesteerden en na de oorlog is er ook zeker wel discussie over geweest."

De Belastingdienst

Over elke koopsom in de Verkaufsbücher heeft de Belastingdienst 5 procent registratierecht geïnd. De staatskas werd tijdens de oorlog dus indirect gevuld met geld uit dubieuze transacties. Voor de ruim 7.100 transacties in de Verkaufsbücher gaat het om 4.966.570 gulden, of 29 miljoen euro.

Ambtenaren bij de Belastingdienst werkten veelal zonder tegenstribbelen mee met de nazi's. de fiscus stelde zich 'strikt legalistisch en technocratisch op', concludeert Peter Essers, CDA-senator, hoogleraar belastingrecht aan Tilburg University en auteur van het boek Belast Verleden. "Op individueel niveau is er wel wat verzet geweest, maar de centrale leiding deed er alles aan om de Duitsers ter wille te zijn."

In 2000 erkent de Rijksoverheid dat het rechtsherstel van Joden na de oorlog tekort is geschoten, en stelt 181,5 miljoen euro beschikbaar als compensatie. Het grootste deel van dat bedrag gaat naar de Stichting Collectieve Maror-gelden. De Nederlands-Joodse gemeenschap organiseert van dat geld verschillende initiatieven, zoals lezingen, toneelstukken en bijeenkomsten.

Premier Mark Rutte maakt afgelopen januari excuses voor de houding van de Nederlandse overheid ten aanzien van de Jodenvervolging tijdens de Tweede Wereldoorlog.

Hypotheekbanken

De hypotheken voor dit vastgoed werd door de hypotheekbanken aangeboden. Daarmee hebben zij uiteraard ook een rol in de verkoop gespeeld. Het is echter onbekend voor welk bedrag de hypotheekbanken garant hebben gestaan.

Wat wel bekend is, is dat de banken halverwege de oorlog koudwatervrees krijgen. De kans bestaat dat Nederland bevrijd wordt. En als dat gebeurt, dan worden de verstrekte hypotheken wellicht ongedaan gemaakt. De banken zijn bang om met hypotheken te blijven zitten die niet afbetaald worden.

Daarom richten zij in december 1943 de Nationale Hypotheekbank op. "Een sterfhuisconstructie", volgens Raymund Schütz. Alle hypotheken van onteigend Joods vastgoed worden voortaan door de Nationale Hypotheekbank verstrekt.

Vlak na de bevrijding worden de dubieuze hypotheken inderdaad beëindigd. Volgens onderzoeker Schütz hebben de banken nooit openbare verantwoording afgelegd voor hun handelen. In de Maror-gelden is wel compensatie meegenomen van de banken.

Gemeenten

De Nederlandse gemeenten hebben niet direct geprofiteerd van de verkoop van Joods vastgoed. Het is wel bekend dat de gemeenten Amsterdam en Den Haag achterstallige belastingen hebben geïnd bij de oorspronkelijke eigenaren. In Utrecht en Rotterdam wordt nog onderzocht of dat ook daar heeft plaatsgevonden.

In samenwerking met Stefan Vermeulen (Follow The Money). Met dank aan het Nationaal Archief en het Kadaster.